Nová výstavba: Množstvo nových bytov a sprísnenie pravidiel pre hypotéky povedú k spomaleniu zvyšovania cien.

Chcete kúpiť byt? Banky už zase dávajú menej peňazí

Predáva sa rekordne veľa nehnuteľností. Pomáhajú tomu nízke úroky, pravidlá sa však postupne menia.

Úplný ošiaľ! Ceny väčších bytov, ale najmä domov sa šplhajú vyššie a vyššie a ľudia kupujú ako diví. Vďaka najnižším úrokom na hypotéky sa totiž snaží nehnuteľnosť kúpiť obrovská masa ľudí. Oplatí sa nehnuteľnosť predať, ale aj kúpiť. Banky však už málokedy dávajú 100-percentné hypotéky a ešte aj počet 90- alebo 80-percentných musia skresať. Zároveň budú musieť prísnejšie posudzovať príjem žiadateľov.

Viac a viac

Podľa údajov Národnej banky Slovenska vzrástla v druhom štvrťroku 2017 priemerná cena bývania o 37 eur za štvorcový meter. Teraz sa drží na úrovni 1 369 eur. Ceny bytov pritom rastú pomalšie ako ceny domov a víl. Najviac sa za posledné mesiace zvýšila cena trojizbových bytov. „Ľudia sa totiž vďaka lacným hypotékam odvažujú sťahovať do väčšieho,“ vysvetľuje finančný poradca Ivan Šujan. V porovnaní s vlaňajškom však vystrelili aj ceny jedno- či dvojizbákov. „Vo februári som kúpil jednoizbový byt za 77-tisíc eur, posledný mesiac sa v tej istej bytovke taký istý byt predáva asi za 85-tisíc a minulý týždeň vybehol inzerát, kde tam krajšie prerobený jednoizbák niekto ponúka za 93-tisíc eur,“ hovorí ako príklad Šujan, ktorý je šéfom občianskeho združenia Gramotná finančnosť. „Dnešná situácia na realitnom trhu je rovnako vhodná na predaj aj na kúpu bytu. Výhodou pre predávajúcich je, že máme historicky najvyššie ceny nehnuteľností. Výhodou pre kupujúcich je široká ponuka predovšetkým nových bytov a historicky najvýhodnejšie podmienky pri hypotekárnych úveroch,“ vraví prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár.

Najdrahšie v Bratislave

Podľa údajov NBS sa zvýšila priemerná cena bývania vo všetkých slovenských regiónoch. Najviac, o 15,9 percenta, stúpla v Trenčianskom kraji a najmenej, o 4,6 percenta, v Banskobystrickom. Napriek tomu, že rast cien v Bratislavskom kraji sa spomalil, v hlavnom meste sú stále najdrahšie nehnuteľnosti. Podľa údajov NARKS stojí štvorcový meter v dvojizbovom byte v okrese Bratislava I až 2 934 eur. Ceny bývania sú síce poriadne vysoké, podľa NBS však ešte nedosahujú historický vrchol z roku 2008.

Bublina nehrozí

Neprimerane vysoké ceny nehnuteľností však obvykle vedú k realitným bublinám a následným krízam. „Ani rastúce ceny bývania nemožno automaticky spájať s realitnou bublinou. Vývoj ceny bývania treba hodnotiť v súvislosti s vývojom viacerých súvisiacich ukazovateľov. Rastúca cena bývania nemusí znamenať riziko vzniku realitnej bubliny, ak je jej vývoj v relatívnom súlade s vývojom takých fundamentov, ako je rast výkonnosti ekonomiky, zamestnanosti a s tým súvisiacej mzdovej bázy. Na základe dostupných údajov možno ukázať, že v podmienkach Slovenska sa zatiaľ realitná bublina nevytvára,“ vysvetľuje hovorkyňa NBS Martina Vráblik Solčányiová. „Sprísnenie pravidiel na hypotekárnom trhu, ale aj zvýšenie objemu výstavby nových bytov môžu mať za následok postupné zmenšenie dopytu, čím dôjde k výraznému spomaleniu zvyšovania cien. Táto situácia bude mať pozitívny vplyv na trh a predíde sa vzniku realitnej bubliny,“ myslí si Palenčár.

78 hrubých miezd

Podľa odborníkov z Národnej banky treba na splatenie priemerného bývania s rozlohou 60 štvorcových metrov vynaložiť 78 priemerných hrubých miezd. Populárne sú najmä hypotéky, najmä preto, lebo ich úroky sú rekordne nízke. Momentálne najnižšie, aké kedy boli. „Pomohlo tomu zníženie poplatku za predčasné splatenie úveru, čo odštartovalo kampane bánk, ktoré sa snažili uchmatnúť si časť trhu,“ hovorí Šujan. „Úroky sú teraz od 1,2 percenta, ak nerátame rôzne marketingové ťahy, ktoré mávajú zádrhy vo forme rôznych poplatkov alebo povinnosti kúpiť iný, často drahý produkt,“ vysvetľuje.

Zasiahnu zmeny?

O hypotéky je obrovský záujem. Národná banka preto zaviedla niekoľko nových pravidiel, ktoré majú zmierniť riziká pre spotrebiteľov aj veriteľov a obmedziť nerovnováhu na trhu. „Od 1. júla 2017 sa zvýšila povinná rezerva alebo určitý finančný vankúš, ktorý musí klientovi z jeho čistého príjmu po odpočítaní mesačných splátok úveru a životného minima zostať - a to z piatich na desať percent,“ vysvetľuje hovorkyňa ČSOB Anna Jamborová. Ako dodáva, táto povinná rezerva sa bude ešte zvyšovať, a to na 15 percent od januára 2018 a na výsledných 20 percent od júla 2018. Podľa hovorkyne UniCredit Zuzany Ďuďákovej pocítia sprísnenia najmä ľudia s nižšími príjmami či tí, ktorí už nejakú hypotéku majú a chceli by ďalšiu. „Dá sa očakávať, že každý, kto v blízkej budúcnosti uvažuje o hypotéke, bude ju riešiť čím skôr, pretože nároky na výšku príjmu žiadateľa o hypotéku sa budú zvyšovať,“ hovorí Ďuďáková. Pre niektorých to bude znamenať zníženie maximálnej výšky splátky úveru, ktorú budú banky akceptovať. „Napríklad pred zmenou sme klientovi mohli poskytnúť úver s maximálnou splátkou 200 eur a po zmene to bude už iba 180 eur,“ dopĺňa hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková.

Dávajú menej

Zmenou, ktorú už banky aplikujú, je zníženie počtu hypoték nad 80 či 90 percent z hodnoty zabezpečenia. Osemdesiatpercentných úverov smie banka poskytnúť len 40 percent a deväťdesiatpercentných len 10 percent z celkového objemu. „Informovanosť je vysoká a prichádzajúci záujemcovia väčšinou už vedia, že na financovanie bývania je ideálne mať nasporených 10-20 percent,“ dopĺňa Ďuďáková. Ak však ľudia kupujú nehnuteľnosť v novostavbe, môže to byť problém, lebo potrebujú byt aj zariadiť. „Takže aj človek, ktorý má napríklad asi 10 percent z hodnoty bytu a mohol by si zobrať 90-percentnú hypotéku, musí riešiť ďalšie peniaze. Potom to závisí od jeho možností, či mu neprekáža vyššia splátka. Vtedy si zoberie pár tisíc na spotrebný úver. Ak však chce čo najnižšiu splátku, žiadame radšej o stavebný medziúver cez niektorú zo stavebných sporiteľní,“ vysvetľuje Šujan, ako sa dá riešiť takýto problém. Podľa neho však nové pravidlá ľudí príliš zásadne nezasiahnu. „Mne to v praxi robí problém pri piatich až siedmich klientoch ročne. Ľudia ani pred zmenami nevyužívali maximálnu výšku úverov, akú im banky mohli dať. Napríklad pred reguláciou by slobodný mladý človek s 900-eurovým čistým platom pokojne dostal v Bratislave hypotéku aj 150-tisíc, so splátkou okolo 520-540 eur mesačne. To si aj tak nikto nevzal. Dnes mu takú hypotéku už banky nedajú,“ dopĺňa Šujan.

Vianočné tipy na darček