David Birbeck: Britský urbanista vidí v Bratislave potenciál, ale v centre vraj chýba ešte aspoň dvadsaťtisíc ľudí.

Ako Briti zbúrali panelákové sídliská a prinútili developérov stavať škôlky a sociálne byty

Rozprávať sa s britským expertom na urbanizmus a kvalitu bývania o slovenských sídliskách a nových obytných projektoch je ako zrážka civilizácií. Cudzincovi sa len ťažko vysvetľuje, že ľudia na Slovensku nebývajú v sivých panelákových džungliach preto, lebo by sa im páčili, ale že jednoducho nemajú na výber. A pre slovenské uši zasa neuveriteľne znejú informácie o tom, že developéri vo Veľkej Británii musia popri svojom bytovom komplexe postaviť aj miestne ihrisko, škôlku, medicínske centrum a ešte k tomu aj odovzdať mestu niekoľko sociálnych bytov s päťdesiat percentnou zľavou. Ako to Briti dokázali vysvetľuje urbanista a riaditeľ spoločnosti Design for Homes DAVID BIRBECK (49), ktorý na Slovensko pricestoval na pozvanie Inštitútu urbánneho rozvoja.

V päťdesiatych a šesťdesiatch rokoch sa ešte aj vo Veľkej Británii stavali paneláky. Boli to tie isté typy, ako u nás? V podstate áno. Konštrukčné diely sme síce dovážali z Nemecka a Francúzska, takže zrejme to bola vyššia kvalita ako sovietske typy, ktoré sa stavali u vás, ale stále to nebolo dosť na to, aby ľudia chceli v takýchto domoch bývať.

Prečo sa prestali stavať? Rozhodujúcim dôvodom bol kolaps dvadsaťdva poschodového paneláku Ronan Point vo východnom Londýne v roku 1968. Zahynuli vtedy "iba" štyria ľudia a sedemnásti sa zranili, ale bola to obrovská celonárodná udalosť, ktorá sa svojim dosahom dá prirovnať k stroskotaniu Titanicu. Aj malé deti dnes poznajú smutný príbeh, ako si staršia dáma išla ráno o šiestej variť čaj, vybuchol jej plyn a celá bočná časť paneláku sa zrútila ako domček z karát od vrchu až dolu. Od toho okamihu sa zmenil prístup ľudí k panelovým domom, nechceli v nich bývať, ustúpilo sa od stavby nových a mnohé existujúce paneláky sa zbúrali. Ale už pred rokom 1968 boli v odbornej verejnosti pochybnosti o tom, či toto je smer, ktorým sa má bytová výstavba uberať a či by sme sa nemali radšej pridŕžať tradičných nízkych domov.

Stačí jedno nešťastie na odsúdenie celého konceptu? Ťažko sa tomu ubránite, keď médiá začnú chŕliť titulky v štýle "Bude to dnes večer váš dom, ktorý sa zrúti?" Navyše, vypočítali sme aj ďalšie negatíva tohto typu bývania. Hustota obývania panelákov nie je taká vysoká, ako si mnohí myslia a stavať nízke domy je z hľadiska využitia stavebnej plochy efektívnejšie.

Napriek tomu sa ešte nejaké vežiaky postavili, nie? Áno, ale úplne iného druhu. Ronan Point bola budova pre sociálne slabších a takýto typ sa už viac nepostavil. Ak sa po jej páde ešte stavali vysoké obytné stavby, tak to boli iba luxusné vežiaky vo vychytených lokalitách.

Ľudia na Slovensku nebývajú v panelákoch, pretože sa im páčia, ale nemôžu si dovoliť iné bývanie. Tento problém v Británii nebol? Situácia u nás je iná najmä tým, že máme veľmi veľa starých nízkych domov. Británia má najstarší bytový fond v Európe a štyridsať percent obytných domov bolo postavených pred rokom 1914. To je veľká zásobáreň bývania, ktoré nie je až také drahé. Sú to milióny domov, ktoré sa tiahnu pozdĺž ulíc miest ako nekonečný vlak.

Developéri vo Veľkej Británii majú na naše pomery neuveriteľné podmienky. Čo všetko musia pre mesto urobiť, aby získali povolenie stavať? Každý developér, ktorý chce stavať obytný komplex, musí zároveň postaviť verejné detské ihrisko. To je absolútny základ, ktorý je povinný aj pri projekte úplne malého bytového domu. Keď ide o trochu väčšiu stavbu, musí mestu odovzdať aj nové komunitné centrum a ak je to ešte väčší projekt, musí pridať aj medicínske stredisko, kde by sedel všeobecný lekár a zubár. Väčšinou sa to odohráva tak, že na začiatku celého procesu sa samotní developéri pýtajú vedenia mesta, čo by bolo treba v danej lokalite postaviť, čo tam chýba a zároveň rokujú o tom, aké nové potreby ich projekt vyvolá a ako ich môžu vyriešiť.

Developéri dokonca musia predať určité percento bytov mestu so zľavou do päťdesiat percent, ktoré ich využíva ako sociálne alebo štartovacie byty. Aké veľké je to percento? To záleží od individuálneho rozhodnutia samosprávy, ktorá si počet takýchto bytov dohodne s developérom vopred. Čím vychytenejšia lokalita, tým lepšie vyjednávacie podmienky pre mesto. Napríklad Oxford je miesto, kde by veľa ľudí chcelo žiť, takže tamojšia samospráva môže žiadať naozaj veľa. Dom v Oxforde môže stáť povedzme tristotisíc eur a štyridsať percent z nich musí developer predať mestu za povedzme dvestotisíc eur, teda o tretinu lacnejšie.

To sú dosť tvrdé podmienky. Nebojte sa, nie je to pre nich také zlé, ako to môže vyzerať, stále dostatočne zarobia na zvyšných šesťdesiatich percentách. A aj tak obetujú mestu iba tie najmenej atraktívne domy alebo byty, ktoré by sa im najhoršie predávali – bez výhľadu, otočené do ulice a inak znevýhodnené. V bytových komplexoch v niektorých vychytených londýnskych štvrtiach musel investor odovzdať mestu za takýchto podmienok až polovicu bytov. Stávajú sa aj výnimky z tohto pravidla, ale to iba v prípadoch, ak samospráva nepotrebuje žiadne sociálne alebo štartovacie nehnuteľnosti a takých je málo. Byty sa nie vždy predávajú priamo samospráve, často ju nahrádza takzvaný registrovaný sociálny správca nehnuteľnosti, ktorý podlieha priamo centrálnej vláde v Londýne.

Fungovalo to vždy takto, alebo si samospráva musela takéto vyjednávacie podmienky vynútiť? Poskytovanie rôznych benefitov miestnej komunite zo strany developérov je trend zhruba od deväťdesiatych rokov, ktorý stále naberá na intenzite a rozmeroch. Na začiatku to robili iba niektorí investori, ale neskôr sa takéto podmienky na schválenie stavebného projektu legislatívne uzákonili a dnes to už vnímame ako automatickú súčasť každej stavebnej aktivity.

Developéri nikdy nenamietali a nesnažili sa vyhnúť týmto dodatočným nákladom? Nie, berú to ako normálnu vec. Poviem vám jeden príklad. Na juhu Londýna je lokalita, ktorú obľubujú najmä bohatí ľudia, pretože môžete pracovať v metropole a zároveň to máte na skok do prírody. Pôvodný zámer počítal s tým, že tam vybudujú sedem veľkých budov. Investor zašiel za miestnou samosprávou a spýtal sa, čo im tam chýba, čo by pre nich mohol postaviť. Postupne vznikol zoznam požiadaviek - veľa ľudí tam chová psy a mačky, ale chýba im veterinárna stanica, taktiež nemajú miestne operačné stredisko záchrannej zdravotnej služby, takže sanitky k nim musia jazdiť z iného okresu, čo dlho trvá a radi by tiež mali kriketové ihrisko a plaváreň... Celkový účet sa postupne vyšplhal na dvadsaťpäť miliónov eur. Investor vyhlásil, že to všetko zafinancuje, ale chce, aby získal stavebné povolenie na sedemsto domov namiesto pôvodných siedmich. A samospráva reagovala, že ak jej skutočne odovzdá všetky spomínané projekty, ktoré si vyžiadala, tak pokojne schváli aj osemsto domov.

Investorovi sa to stále finančne oplatilo? Samozrejme! Veď cena jedného domu bola asi stotisíc eur, takže keď celkovo zarobil sedemdesiat miliónov eur, tak zaplatiť dvadsaťpäť miliónov za vedľajšie projekty pre komunitu je nič!

Ak by ste sa snažili prinútiť slovenských developérov k takémuto spoločensky uvedomelému správaniu, tak by ste nepochodili... Ale na tom nie je nič spoločensky uvedomelé. To je čistý biznis! Britskí developéri nerobia nič len pre blaho spoločnosti. Je to určitá forma dane, ktorú platia za to, že im mesto poskytne príležitosť zarobiť. U nás tomu hovoríme neviditeľné dane a je ich pomerne veľa. Nedajú sa vyjadriť žiadnym percentom, ako to je v prípade dane z príjmu alebo DPH, ale majú formu rôznych vyvolaných nákladov v prospech miestnej komunity.

Na Slovensku by si invetori tieto vyvolané náklady zrejme premietli do zvýšenia cien bytov, ktoré by sa stali už úplne nedostupné pre bežných ľudí. Ale takéto správanie vôbec nie je nevyhnuté, veď ich zisky sú aj tak miliónové. Navyše, neúmerne zvyšovať ceny by bolo nelogické, pretože by išli sami proti sebe. Načo by im boli predražené byty, ktoré by nevedeli predať?

Slovenská realita je bohužiaľ taká... Nuž, celé je to o tom, že mesto musí na nich zatlačiť. Ak developér chce získať stavebné povolenie a s tým aj príležitosť zarobiť veľa peňazí, musí automaticky niečo z tých peňazí dať aj v prospech miestnej komunity.

Mal by developér pri plánovaní projektu brať do úvahy aj budúci nápor na dopravu? Keď sa stavia nejaký bytový komplex, tak sa automaticky vytvára príležitosť pre dopravcov, ktorí môžu urobiť väčší biznis. U nás je totiž mestská hromadná doprava sprivatizovaná. Takže ak postavíte novú ulicu malých dvojposchodových domov, ktoré sa tiahnu kilometre do dĺžky, tak asi žiadnu autobusovú firmu nepresvedčíte, aby tam otvorila linku, lebo by bola nerentabilná. Ale keď postavíte vyšší dom, kam skoncentrujete štyristo ľudí, tak sa pred ním určite objaví autobusová zastávka.

Čo by mala samospráva robiť, keď je jasné, že plánovaný projekt spôsobí taký nápor na lokálnu dopravnú tepnu, že neustále zápchy prakticky povedú ku kolapsu dopravy? Nuž, to je veľmi špecifická otázka. V niektorých prípadoch sa stáva, že miestna samospráva požiada developéra, aby na určité obdobie, napríklad desať rokov, dotoval zvýšené finančné nároky na mestskú dopravu. Vo Viedni to napríklad vyriešili tak, že najprv postavili električkové trate a po ich dĺžke postupne pribúdali domy.

Na Slovensku sa nové developérske projekty zvyčajne stretávajú s odporom verejnosti, ľudia sa sťazujú na priveľké zahusťovanie miest. Je to niečo prirodzené? Určite, nikto nemá rád zmeny, ľudia sa obávajú nových vecí a problémov, ktoré s nimi môžu prísť. Ale je to riešiteľné. Developér si musí kúpiť ich priazeň! Musí byť na nich milý, počúvať ich obavy a snažiť sa im maximálne výjsť v ústrety. Možno by ich odmietavý postoj zmenil nový park alebo bazén... To je osvedčený postup.

Takže je to celé o kvalite developérskeho projektu a o jeho prínose aj pre ľudí, ktorí v danej lokalite už bývajú? Presne tak. Odpor k novým stavebným projektom nie je ničím špecifickým pre Slovensko, je to tak prakticky všade na svete. Rozdiel je len v tom, ako sa k tomu kompetentní postavia. V niektorých krajinách námietky ľudí proste umlčia buldozérom, obrazne povedané, nikto sa ich na nič nepýta a oni si napokon musia zvyknúť, ako napríklad v Číne. To je metóda biča. No a potom sú aj krajiny, kde používajú radšej metódu cukru a snažia sa tým ľuďom niečo dať na výmenu za ich podporu nového projektu. Tak to robíme vo Veľkej Británii.

Existuje nejaká hranica, za ktorou je už zahusťovanie miest neúnosné? Nepovedal by som, že existuje horná hranica zahusťovania sídiel. Skôr je dôležité dbať, aby osídlenie nebolo príliš riedke, pretože keď v oblasti nemáte dosť ľudí, neuživia sa tam žiadne služby a stráca sa typický charakter mesta - obchody, kaviarne, kaderníctva a samozrejme aj mestská hromadná doprava. To sa potom odzrkadľuje na kvalite života.

Videli ste bratislavskú Petržalku a paneláky nastavané jeden na druhom. Ani pri takomto type sídliska neexistuje horný limit zahustenia, za ktorý by sme už nemali ísť? Skutočne to nie je o hustote, ale skôr o službách pre tých ľudí. Ak na tom priestore žije sto tisíc ľudí, musíte im dať, čo potrebujú. Pozrite sa na hustotu osídlenia a zastavania v New Yorku. Na kilometri štvorcovom tam žije desať tisíc ľudí! Ale je tam Central Park, ulice plné obchodov a života, kde sa ľudia radi prechádzajú, rytmus toho mesta je úžasný a nikomu neprekáža jeho vysoká hustota. Skutočne to nie je o prehustení, ale o iných veciach, ktoré robia priestor na život príjemným a ktoré chýbajú, napríklad zelené plochy, služby a celková kultúra prostredia. Najvychytenejšie štvrte v Londýne majú najvyššiu hustotu osídlenia, takže niečo na tom bude.

Dokázali by ste žiť v Petržalke? To vám takto skutočne neviem povedať. Možno tam funguje príjemná susedská komunita, kde sa dobre žije, neviem. Petržalka je sídlisko postavené v štýle urbanistických plánov na výstavbu bytov pre veľký počet ľudí, s ktorými prišiel ešte v dvadsiatych rokoch minulého storočia francúzsky architekt Le Corbousier. Tento koncept zlyhal vo všetkých európskych mestách, ktoré poznám. Bolo to tak v Glasgowe, Edinburgu, Manchestri... vždy sme sa napokon dopracovali k tomu, že sme tie sídliská zbúrali.

Na Slovensku by sme radi urobili to isté, ale ako zabezpečiť ľuďom lepšie bývanie za prijateľné ceny? Nuž, takúto veľkú zmenu konceptu mesta a bývania neurobíte za deň a možno ani za dvadsať rokov. Musí sa to robiť postupne, treba vyhlásiť architektonickú súťaž na novú tvár sídliska a nechať ľudí hlasovať, čo sa im páči najviac. Obyvatelia krajín s postkomunistickou minulosťou nie sú zvyknutí, že môžu o niečom rozhodovať, že majú na výber a väčšinou sa zmieria s tým, čo im niekto iný nadiktuje. Takže keď im niekto ukázal petržalské paneláky a povedal, tu budete žiť, nebránili sa.

Ale mnohí z nich nemajú na výber, pretože si nemôžu dovoliť kúpiť byt v novostavbe. Musíte sa snažiť maximalizovať ich možnosti získať kontrolu nad vlastným životom, aj keby to nebolo na sto percent. Je to postupný proces.

Mal by štát alebo samospráva dotovať výstavbu takéhoto nového bývania a urobiť ho dostupnejším? Raz v budúcnosti to aj tak budete musieť riešiť, pretože tie paneláky nebudú stáť donekonečna. Ich životnosť je maximálne osemdesiat rokov, takže skôr alebo neskôr sa aj tak tí ľudia budú musieť presťahovať. Navyše, energeticky sú veľmi neefektívne a ako idú hore ceny energií, začína vám vznikať ďalší problém.

Mal by sa do riešenia tohto problému zapojiť aj štát alebo samospráva? Určite, staré a energeticky neefektívne domy sú veľký problém v každej krajine, ktorý jedného dňa bude musieť riešiť. Kompetentní sa často uchyľujú iba k nejakým čiastkovým úpravám, ale potom tlačíte ten problém pred sebou dvadsať, tridsať, päťdesiat rokov, až zistíte, že je lacnejšie ich zbúrať a postaviť niečo iné a lepšie. Vo Veľkej Británii sme paneláky zbúrali aj preto, lebo sme si spočítali, že ich obyvatelia mali zdravotné problémy a štátu vznikali veľké náklady na zdravotníctvo.

Ako sa vám celkovo páči Bratislava? Myslím, že má slušný potenciál. Ale chýba vám tu viac ľudí v centre. Keď som sa včera večer prechádzal mestom, bolo ako vymreté. Ulice sa stávajú atraktívne a plné vibrujúceho života až od určitého objemu ľudí, ktorí ich zapĺňajú a to som u vás nevidel. Prechádzal som okolo mnohých príjemných miest a podnikov, ale boli poloprázdne. Všetko, čo je poloprázdne, je nudné a nedokáže vyslať signál k investorom a turistom, že ide o skutočne vzrušujúce mesto, kde sa toho veľa deje a oni by pri tom nemali chýbať. V centre vám chýba tak dvadsať tisíc ďalších ľudí. Mali by ste ich nejako motivovať, aby tam žili a vytvárali pulz mesta.

Nemyslím si, že je tam ešte veľa voľných bytov. To by som nepovedal. Keď som prechádzal po uliciach, videl som veľa tmavých okien, kde zrejme nikto nežil. Vezmite si príklad Manchestru. Samospráva pred pár rokmi doslova kúpila pätnásť tisíc ľudí, aby žili v centre mesta a v krátkom čase zvýšila tak počet staromešťanov o tristo percent. Pripravila balík rôznych ekonomických, sociálnych a kultúrnych stimulov, ktoré urýchlili výstavbu bytov v centre a presun ľudí do tejto lokality. Žijú tam najmä mladí a úspešní právnici, manažéri a veľa študentov, všetci v centre bývajú aj pracujú a naplno využívajú všetky spoločensko-kultúrne vymoženosti, ktoré im poskytuje.

Parkovanie je ďalším veľkým problémom slovenských miest. V Bratislave sa práve rieši návrh, že by sa spoplatnili všetky parkovacie miesta v celom meste. Je to bežná prax? Prešli sme si rôznymi podobnými návrhmi. Najviac sa nám osvedčil model, ktorý odstránil klasické parkovacie lístky, ktoré ste si mohli kúpiť na ulici. Tie automaty sa stále niekto snažil vykradnúť, za ich udržiavanie a tlač lístkov sme platili milióny eur, ktoré sme teraz po zmene systému ušetrili. Po novom je každá ulica označená ako regulovaná parkovacia zóna, čo znamená, že musíte byť rezident a mať na okne nalepenú príslušnú nálepku, ktorá stojí asi päťdesiat eur ročne. To vás oprávňuje odstaviť svoje auto kdekoľvek v meste bez ďalších poplatkov. Je to jednoduché riešenie, ktoré nám ušetrilo veľa peňazí.

Čo ľudia, ktorí nie sú rezidenti, ale do mesta dochádzajú? Musia si kúpiť nálepku za približne dvojnásobnú cenu, teda asi sto eur. Keďže v meste nežijú, neplatia v ňom dane, musia si priplatiť za benefity, ktoré im poskytuje. Cudzinci a turisti si kupujú denné známky, ktoré sú veľmi drahé.

Je parkovanie vo Veľkej Británii problém? Určite áno, ale rozlišujeme medzi vlastníctvom auta, jeho parkovaním a jeho používaním. Napríklad v Londýne máme celkom slušnú sieť mestskej hromadnej dopravy. Takže ak niekto vlastní auto, má ho odstavené v podzemnej garáži a vytiahne ho von raz za mesiac, keď ide na výlet s rodinou. V centre mesta sú obrovské poschodové podzemné garáže plné dlhodobo odstavených áut, za ktoré ich majitelia platia šesťtisíc eur ročne. Paradoxne, samosprávy to nechápu a snažia sa prinútiť developérov, aby stavali bytové komplexy bez podzemných garáží. Myslia si, že týmto spôsobom znížia počet áut v Londýne. Ale také jednoduché to nie je. Môžete ľudí presvedčiť, aby dochádzali do práce metrom, ale nemôžete ich odhovoriť od túžby mať vlastné auto. Je to totiž prejav osobného úspechu. Vlastníctvo auta je niečo iné, ako jeho používanie. Mám mnoho priateľov, ktorí vlastnia niekoľko áut, ale jazdia na nich možno raz rok.

  • Plus 7 dní
    Článok bol spracovaný a publikovaný redakciou Plus7 dní. Svoje pripomienky, návrhy a tipy môžete adresovať priamo na adresu [email protected].