Budúca vláda prisľúbila na stretnutí s ekonomickými expertmi, že projekt nájomných bytov z repertoáru jedného z koaličných partnerov plne podporuje. Konkrétne s agendou výstavby bytov pre mladé rodiny prišiel líder Sme rodina Boris Kollár. Podľa odborníka na realitné trhy táto forma bývania nie je až takou novinkou u nás, ako by sa mohlo zdať. Rovnako poukázal na predpoklad, čo sa môže s cenami podnájmu stať, ak reálne príde k budovaniu nájomných bytov.

Odkázaní na podnájom

Napriek tomu, že Slováci sú v otázkach vlastníctva a podnájmu pomerne konzervatívni, podľa odborníka Jána Palenčára, prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska tomu nebolo tak vždy v našej histórii. Za trendom vlastniť nehnuteľnosť vidí lacný rozpredaj štátneho bytového fondu po roku 1989. „Pamätám si, že trojizbový byt v Petržalke sa predal vtedy za 15-tisíc korún. Čiže nájomcovia štátnych bytov sa zo dňa na deň stali vlastníkmi nehnuteľností. Tam vzniklo silné puto k vlastníctvu nehnuteľnosti,“ uviedol.

Na strane druhej súčasnému trendu nahráva aj skutočnosť, že mladí ľudia si jednoducho spočítavajú, že pokiaľ si prenajmú dvojizbový byt za 500 eur, tak si za tie peniaze môžu platiť hypotéku a majú podobný byt, ktorý bude za 30 rokov ich. „Je to však skreslená predstava, lebo často nerátajú, že splátka hypotéky neobsahuje platbu za správu bytu, platbu do fondu opráv, energie a podobne. Tento rozdiel je samozrejme v prospech nájomných bytov,“ vysvetlil Palenčár, podľa ktorého na dobre fungujúcom realitnom trhu sú nájomné byty vždy jeho dôležitou súčasťou. Narastajúce úrokové sadzby na hypotéky budú mať tiež za následok, že mladí ľudia budú viac odkázaní na život v podnájme. Problémom však je podľa odborníka nedostatočná istota možnosti dlhodobého nájmu v byte, ktorý si nájomca vyberie ako vhodný pre život.

Predpokladaný pokles cien za nájomné

Kroky vlády preto šéf realitných kancelárií schvaľuje, samotná výstavba však musí podľa neho stáť na dvoch nezávislých pilieroch. A to sú štátne byty a komerčné nájomné byty. V oblasti komerčného nájmu síce existuje podľa Palenčára zákon o krátkodobom nájme, zákon o dlhodobom nájme chýba.

Jasné pravidlá môžu prilákať na trh súkromné subjekty ako sú fondy, dôchodkové správcovské spoločnosti a podobne, ktoré bez zaťaženia štátneho rozpočtu dokážu generovať nájomné bývanie, aj keď postavené na komerčných základoch, ale s jasnými pravidlami. Motivačným pre developerov by bolo aj bolo zrýchlené odpisovanie nájomných bytov a zmena zákona o DPH.

„V prípade ak by sa developeri zamerali na výstavbu nájomných bytov môžeme predpokladať, že dôjde k poklesu cien nájmov o 10 až 15 %,“ myslí si Palenčár. Podľa súčasnej legislatívy je však pre developerov výstavba nájomných bytov nerentabilná. „Pre vysvetlenie: pokiaľ zainvestujete do nájomného domu a prenajmete ho, tak návratnosť vašej investície je cez 22 rokov. To je dlhá doba, ktorá sa investorom neoplatí,“ vysvetlil odborník dôvod, prečo je potrebné pre investorov urobiť motivačné nástroje ako sú napríklad spomínané zrýchlené odpisy či daňové úľavy.

V oblasti štátnych nájomných bytov bude podľa šéfa asociácie možnosť priniesť aj byty s regulovaným respektíve dotovaným nájomným, kde je však potrebné pripraviť kompletnú legislatívu. Podpora nájomného bývania však musí byť trvalo udržateľná. „Z môjho pohľadu to znamená dosiahnuť v horizonte päť až desať rokov výnosy z nájmu pokrývajúce výstavbu ďalších bytov a udržiavanie jestvujúcich,“ dodal.

Šéf asociácie sa dotkol rovnako témy, kto by mal mať primárne nárok bývať v štátnych nájomných bytoch. „Je na štáte, aby si určil priority v tejto oblasti, ale vzhľadom na povinnosti štátu zabezpečiť vzdelávanie, lekársku starostlivosť, bezpečnosť a podobne by mali byť cieľovou skupinou práve štátni zamestnanci, ktorí dostávajú od štátu podpriemernú mzdu v porovnaní s lokálnym pracovným trhom,“ uviedol Palenčár. Nájomný vzťah by tak mohol trvať počas pracovného pomeru bez obmedzenia. Samotné podmienky by sa však mohli líšiť podľa potrieb v rámci regiónov.