Tip na článok
Exkluzívna lokalita: Podľa šéfa realitných kancelárií je dunajské
nábrežie najzaujímavejším miestom na kúpu nehnuteľnosti v Bratislave.

Odborník na hypotéky radí: Aké nehnuteľnosti kupovať a ktoré predávať?

Matúš Német

Rozdiel cien starších a nových bytov sa bude v budúcnosti zvyšovať.

Galéria k článku (7 fotografií )
Ján Palenčár
Ján Palenčár
Odborník na hypotéky radí:  Aké nehnuteľnosti kupovať a ktoré predávať?

Kupovať alebo predávať? Zadlžiť sa alebo ísť do podnájmu? Aj na tieto zá­kladné otázky v rámci trhu s nehnuteľnosťami odpovedal JÁN PALENČÁR (43), šéf Národnej asociá­cie realitných kancelárií Slovenska, ktorý v rozhovore s MATÚŠOM NÉMETOM odpovedal na otázku, v čom bol minulý rok v realitách historický, i na varovné prognózy ekonómov ohľadne zvyšovania úrokov a cien bytov.

Máme za sebou rok 2018. Ako to vyzerá na trhu s nehnuteľnosťami oproti minulému roku? Predávalo sa viac nehnuteľností, nakupovalo sa viac?


Ak si zoberieme celý rok 2018, z pohľadu objemu predajov aj výšky cien bol dynamickejší ako rok 2017. Čiže ceny boli vyššie, v celoslovenskom priemere zhruba o 3,5 percenta. Ale napríklad v Bratislave bol medziročný nárast o osem percent. Zaujímavé je, že v polroku 2018 nastala zmena, keď sa spomalil nárast cien, čiže stúpanie cien sa spomalilo a mierne sa spomalil aj predaj.

Bol minulý rok v niečom historický?


Ceny v mnohých lokalitách prekonali rok 2008, keď boli ceny historicky najvyššie. Zároveň je dostupnosť bývania najlepšia. To je častá otázka, ako je možné, že máme najvyššie ceny a zároveň dostupnosť bývania je najlepšia za posledných 25 rokov. Je to preto, že úrokové sadzby na hypotéky sú od 1 percenta, a v roku 2008 to bolo 5,5 percenta. Pri bežnej hypotéke 80-tisíc eur je to mesačná úspora v stovkách eur. Aj nárast reálnych miezd spôsobil, že máme najlepšiu dostupnosť bývania a z toho vychádza dobrá spotrebiteľská nálada. Ľudia chcú kupovať. Samozrejme, máme aj isté obmedzenia.

Z čoho vyplývajú?


Národná banka Slovenska sa snaží spomaliť rekordné zadlžovanie obyvateľstva. V rámci Európskej únie sme na špici krajín v zadlžovaní. To je spôsobené silným záujmom o kúpu nehnuteľností. Preto Národná banka Slovenska (NBS) prijala opatrenia, ktorými sprísnila podmienky na získanie hypoték. Ide predovšetkým o obmedzenie takzvaných stopercentných hypoték, čo v praxi znamená, že veľmi malá časť klientov získa od banky viac ako 80 percent z ceny kupovanej nehnuteľnosti. Ďalším obmedzením je „stropovanie zadlženia“, čo znamená, že klientovo celkové úverové zaťaženie môže byť maximálne osemnásobok ročného príjmu. Tieto opatrenia ovplyvňujú predovšetkým mladých ľudí a samožiadateľov. Pre časť žiadateľov nové podmienky znamenajú, že nezískajú hypotéku, a teda si nebudú môcť kúpiť byt, respektíve odložia svoj zámer kúpiť nehnuteľnosť.

Považujete to za správny krok Národnej banky?


V rámci Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska sme podporili kroky Národnej banky, a to predovšetkým pre obavy zo vzniku realitnej bubliny, podobnej ako v roku 2008 a jej prípadných následkov na celkovú ekonomiku. Sme za to, aby sa dynamika rastu cien a dopytu spomalila bez zásadných negatívnych vplyvov na trh. Zároveň netreba zabúdať na tých klientov, ktorým sa znemožní kúpa bytu, a pre túto skupinu treba hľadať alternatívy bývania, napríklad podporou výstavby nájomných bytov.


Je teda výhodné v tomto období nakupovať alebo predávať nehnuteľnosti?


Veľkou výhodou pri nákupe nehnuteľností v súčasnosti je veľká ponuka. Naozaj sa dá vybrať, hoci nie tak, že dnes kúpite a zajtra bývate, pretože jednotlivé developérske projekty sú v rôznom štádiu zhotovenia. Sú tu aj veľmi dobré úrokové sadzby. Myslieť si, že úrokové sadzby budú menšie, je nereálne. Čo sa týka predaja, súčasný trh praje aj predaju a ak vlastníte starší byt, odporúčam klientom zvážiť jeho predaj a kúpiť novostavbu, pretože cena za štvorcový meter staršieho bytu je veľmi blízko cene novostavby. Rozdiel cien starých a nových bytov sa bude v budúcnosti zväčšovať. Novostavba má väčší potenciál vo zvyšovaní hodnoty ako starší byt.


Manželský pár s dvoma deťmi má dvojizbový byt. Už sa rozrastajú a chcú si kúpiť niečo väčšie. Realitný maklér im radí ten súčasný predať. Čo by ste im poradili vy?


Dnešný realitný trh praje aj kúpe väčšieho, respektíve menšieho bytu. V prvom rade by som klientovi poradil, aby sa vopred pripravil na finančný rozdiel medzi predajom menšieho a kúpou väčšieho bytu, a to tak, že sa zorientuje v ponuke bytov, o aké má záujem, a zároveň odhadne predajnú cenu svojho bytu, napríklad prostredníctvom realitných portálov a cenových máp. Samozrejme, v tejto situácii môžu byť nápomocní realitní makléri, ktorí vedia klientovi profesionálne poradiť, nielen čo sa týka cien nehnuteľností, ale aj procesu predaja a kúpy bytu. Pri výbere vhodného bytu, ktorý chce klient využívať na dlhé obdobie, treba počítať s tým, že v krátkom období sa bude sprísňovať legislatíva týkajúca sa energetickej náročnosti budov, čo znevýhodní staršie byty oproti novostavbám vyššou daňou z nehnuteľnosti.

Aká je najčastejšie opakujúca sa kúpa na Slovensku?


Dvoj- a trojizbové byty. Tvoria najväčšiu časť dopytu, je to na úrovni 65 až 70 percent. Dnešný trend je taký, že klienti viac inklinujú k menším výmerám bytov, ale dajú si záležať, aby byty boli kvalitne dispozične riešené, dobre využiteľné. V Bratislave je najväčší záujem o trojizbový byt v novostavbe do 180-tisíc eur. Klientom nezáleží na tom, či má byt 75 alebo 80 štvorcových metrov. Dôležitá je celková cena.

Ján Palenčár: „Myslieť si, že úrokové sadzby budú menšie, je nereálne.“
Ján Palenčár: „Myslieť si, že úrokové sadzby budú menšie, je nereálne.“
Miro Miklas


Ktoré sú najvyhľadávanejšie lokality v Bratislave a ako je to s trendom satelitných mestečiek. Je to stále trend alebo ľudia chcú byť viac v meste?


Najzaujímavejšou a exkluzívnou lokalitou je centrum mesta s dobrou dopravnou dostupnosťou a blízkosťou dunajského nábrežia. Klienti, ktorí sa zaujímajú o nehnuteľnosti v centre, sú však nároční a okrem lokality majú záujem o dobré parkovanie, kvalitnú architektúru, zaujímavé výhľady, blízkosť oddychových zón a služieb. Najvyhľadávanejšou lokalitou, ktorá spĺňa tieto požiadavky, sú Palisády, Horský park a okolie SND, kde sa nachádza viacero zaujímavých projektov. Satelity okolo Bratislavy sú zaujímavá alternatíva bývania v rodinnom dome za cenu bytu v meste. Klienti si však musia uvedomiť obmedzenia týkajúce sa dopravnej dostupnosti, vybavenosti a infraštruktúry.

Pozorujete aj taký trend, že ľudia vyhľadávajú blízkosť prírody alebo stále to u nás nie je také rozbehnuté?


Bývať v centre mesta a zároveň mať blízko do prírody či oddychových zón je najvzácnejšia kombinácia pre lokalitu. Ako príklad môžem uviesť okolie Bratislavského hradu, kde je blízko do záhrad Hradu a rovnako na skok na Dunajské nábrežie či do Sadu Janka Kráľa. Blízkosť prírody je dôležitá aj pre klientov bývajúcich mimo centra mesta. Zaujímavé však je, že v zahraničí sa oveľa viac ako na Slovensku hodnotí kvalitná lokalita a ceny nehnuteľností sú na základe lokalít veľmi rozdielne.

V akom zmysle?


Napríklad v New Yorku sú ceny bytov najdrahšie v blízkosti Central Parku. Byt, ktorý priamo susedí s Central Parkom, je dvojnásobne drahší ako porovnateľný byt o 300 metrov ďalej. Vo veľkomestách sa dôraz kladie na blízkosť prírody či oddychovej zóny a klienti sú ochotní túto výhodu zaplatiť. Na Slovensku to tak nehodnotíme. Mňa však teší, že aj slovenskí developéri začínajú klásť veľký dôraz na kvalitnú architektúru, využiteľnosť priestoru, budovanie komunitných priestorov a podobne. Máme tu stavby svetových architektov, čo je veľký prínos nielen pre obyvateľov týchto budov, ale aj pre celé mesto a cestovný ruch. Ak sa pozrieme do bedekrov ktorejkoľvek európskej metropoly, každá sa rada pýši práve svetovou architektúrou.


Keď odhliadneme od Bratislavy, ako to vyzerá v regiónoch? Aj tam zaznamenávate taký „boom“ alebo je to iné?


Po Bratislave, ktorá z pohľadu predaja tvorí okolo 35 až 40 percent celého Slovenska, sú veľmi silným regiónom Košice, potom Trnava, Žilina, Nitra. Hoci práve v Nitre sme zaznamenali korekciu vysokých cien bytov, ktoré vyleteli až o 30 percent po oznámení príchodu automobilky Land Rover Jaguar. Korekcia nastala preto, že úvodný nárast nebol odôvodnený a nevznikol na zá­klade reálneho dopytu. Všeobecne platí, že vo všetkých mestách a nielen v krajských, kde je silná zamestnanosť, kam sa ľudia sťahujú za prácou, funguje realitný trh dobre. Naopak, v lokalitách, kde je nízka možnosť zamestnať sa, napríklad Revúca, Tisovec, Rimavská Sobota, ceny nehnuteľnosti stagnujú a v niektorých prípadoch klesajú.


Spomínali ste také regióny, kde situácia stagnuje. Ako by mohli ľudia v takýchto oblastiach lepšie predať svoju nehnuteľnosť?


V lokalitách, kde je veľmi slabý dopyt domácich záujemcov o kúpu, čiže klient nevie predať nehnuteľnosť niekomu z okolia, môže v prípade rodinných domov uvažovať o predaji na rekreáciu. Tým sa zvyšuje množstvo potenciálnych kupcov bývajúcich vo vzdialenejších mestách. V prípade bytov je to zložitejšie. Tam sa musí prispôsobiť trhu a cenám v danom mieste.


Bratislava má teda markantný podiel, čo sa týka kúpy a predaja nehnuteľností u nás. Je aj v okolitých krajinách taký veľký rozdiel medzi centrom a perifériou?


Rozdiel v cene lokality je väčší ako na Slovensku. Musíme si uvedomiť, že Bratislava patrí medzi najmenšie metropoly v Európskej únii. Keby sme si zobrali len najbližšie hlavné mestá ako Praha, Budapešť či Viedeň, sme na chvoste tohto rebríčka. A to aj z pohľadu vývoja realitného trhu. Ako príklad uvediem Viedeň, kde sa ceny bytov pohybujú v závislosti od lokality a špecifikácie bytu od 2-tisíc do 15-tisíc eur za štvorcový meter. V Bratislave sa ceny pohybujú od 1 500 do 5 200 eur za štvorcový meter. Cenový rozptyl je veľký.


Chcem si kúpiť nehnuteľnosť. Aké predpoklady, nielen finančné, by som mal spĺňať, aby som sa tým vôbec začal zaoberať?


Mladí ľudia by si mali zvážiť, či v mieste, kde si chcú kúpiť byt, nebudú žiť krátkodobo. Ak má niekto cestovateľský život a cestuje častejšie za prácou, tak by som poradil riešiť bývanie formou podnájmu.
Mnoho párov žije spolu mimo manželského zväzku. Poradili by ste týmto ľuďom, ako sa správať pri kúpe nehnuteľnosti?
Dnes položartovne hovoríme, že svadbu nahrádza kúpa spoločného bytu. Kúpa spoločného bytu je silný vzájomný záväzok. Mladí ľudia si dnes bežne kupujú nehnuteľnosť do podielového spoluvlastníctva, čiže každý má svoj podiel, spoločne platia hypotéku a v niektorých prípadoch majú spísanú dohodu o tom, akým podielom a akou sumou ďalej prispievajú na chod domácnosti.


Čiže radíte spísať nejakú dohodu ešte pred kúpou?


Áno. Pre prípad, že v budúcnosti by vznikla potreba predať spoločný byt, bude jasné, kto a akým spôsobom prispieval na splácanie hypotéky, prípadne na ostatné náklady súvisiace s vlastníctvom bytu.


Niektorí ekonómovia varujú, že úroky nebudú vždy také výhodné a ceny nehnuteľností sa zvýšia. Pripúšťate takýto vývoj?


To, že sa v strednodobom horizonte úrokové sadzby zdvihnú, je isté. Samozrejme, že NBS, ale aj komerčné banky túto situáciu pozorne sledujú a už dnes robia takzvané stres testy, to znamená, aký bude dosah na klientov bánk v prípade zvýšenia úrokových sadzieb. Samozrejme, je v záujme bánk, štátu, ekonómov, aby sa klienti nedostali do problémov so splácaním hypotéky. Lebo by to spustilo lavínu negatívnych dôsledkov na celú slovenskú ekonomiku. Predpokladám, že zvyšovanie úrokových sadzieb bude postupné a mierne. Čo sa týka znižovania cien nehnuteľností, treba si uvedomiť, že ceny tvorí trh. Ak bude pretrvávať pozitívna spotrebiteľská nálada a silný dopyt, nepredpokladám znižovanie cien. Zároveň si treba uvedomiť, že sme stále na chvoste Únie v počte bytov na tisíc obyvateľov, čo dáva predpoklad na pokračovanie silného dopytu.


Na Slovensku sa stále uprednostňuje vlastníctvo bytu pred podnájmom. Prečo u nás nefunguje taký model ako na Západe? Je to len pre konzervatívny prístup Slovákov, že mať je viac, ako nemať, alebo sú v tom aj iné faktory?


Treba si uvedomiť, že Slováci sú v tomto konzervatívni, ale nebolo to tak vždy v histórii. Dôvodom je lacný rozpredaj štátneho bytového fondu po roku 1989. Pamätám si, že trojizbový byt v Petržalke sa predal za 15-tisíc korún. Čiže nájomcovia štátnych bytov sa zo dňa na deň stali vlastníkmi nehnuteľnosti. Vzniklo silné puto k vlastníctvu nehnuteľnosti. Keď sa na to pozrieme aj z druhej strany, prečo chcú mladí ľudia vlastniť byt, je to spôsobené tým, že si jednoducho spočítajú, že ak si prenajmú dvojizbový byt za 500 eur, za tie peniaze môžu platiť hypotéku a majú podobný byt, ktorý bude o 30 rokov ich. Je to však skreslená predstava, lebo často nerátajú s tým, že splátka hypotéky neobsahuje platbu za správu bytu, platbu do fondu opráv, energie a podobne. Tento rozdiel je, samozrejme, v prospech nájomných bytov.


Takže vidíte perspektívu aj v tomto segmente s realitami?


Nájomné bývanie je silná téma developérov a v súčasnosti prebieha dialóg medzi štátom a súkromným sektorom o podpore výstavby nájomných bytov. V prípade, ak by sa developéri zamerali na výstavbu nájomných bytov, môžeme predpokladať, že dôjde k poklesu cien nájomného o 10 až 15 percent. Vtedy budú nájmy atraktívnejšie pre oveľa väčšiu skupinu obyvateľstva, ako je to v súčasnosti.


Sú nejaké stratégie štátu alebo developérov takéto nájomné byty stavať?


Čo sa týka developérov, výstavba nájomných bytov podľa súčasnej legislatívy je nerentabilná. Na vysvetlenie - ak zainvestujete do nájomného domu a prenajmete ho, návratnosť vašej investície je vyše 22 rokov. To je dlhé obdobie, ktoré sa investorom neoplatí, preto treba pre investorov urobiť motivačné nástroje ako napríklad zrýchlené odpisy či daňové úľavy. Prípadne PPP projekty. Štát dnes vlastní obrovské množstvo pozemkov a namiesto toho, aby niečo štátu prinášali, pozemky ležia ladom. Prečo ich nedať k dispozícii developérom? Štát ich nemusí predať. Developér nemusí zaplatiť pozemok, ktorý je vo veľkých mestách drahý, a iba si ho prenajme. Zároveň sa môžeme pozrieť na príklady zo zahraničia, kde do výstavby nájomných bytov investuje štát a dôchodkové fondy. Takéto investície generujú príjem, ktorý sa vracia do dôchodkového systému.


Ako by mal bežný človek postupovať, ak sa rozhodne obrátiť na nejakú realitnú kanceláriu? Mal by si overiť jej činnosť?


Ak si klient nie je istý, môže si na internete nájsť referenciu na danú realitnú kanceláriu. Rovnako umožňujeme klientom, aby sa obrátili na Národnú asociáciu realitných kancelárií Slovenska s cieľom získať informácie o danom subjekte. Zároveň odporúčam klientom, ktorí nemajú skúsenosť s prácou realitnej kancelárie, aby sa oboznámili na stránkach našej asociácie s minimálnymi štandardmi práce realitných kancelárií, ktoré voláme desatoro.


Čo predstavuje vaše desatoro?


Sú to nasledujúce povinnosti pre každého profesionála - fyzická obhliadka nehnuteľnosti maklérom, kontrola vlastníckych vzťahov, uzatvorenie spotrebiteľskej zmluvy, obhliadky nehnuteľností záujemcami, podpis rezervačnej dohody, zabezpečenie kúpnej zmluvy, kontrola prevodu finančných prostriedkov, protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti a poistenie realitnej činnosti.

VIDEO Plus 7 Dní