Plus 7 dní

Zúfalý starosta Chorvátskeho Grobu, satelitného mestečka pri Bratislave, to nedávno vzdal a sám odstúpil z funkcie. Vyhlásil, že už nedokáže viac bojovať s developérmi, ktorých masívna výstavba v priebehu pár rokov zvýšila počet obyvateľov sedemkrát, a tak priviedla obec na pokraj kolapsu.

Chýba totiž kanalizácia, škola, zeleň, dopravná kapacita. Developéri nie sú ochotní prispieť na nič a vyhovárajú sa na územný plán, ktorý im toto eldorádo umožnil.

Český architekt JAROSLAV DOKOUPIL (64) vysvetľuje, ako by sa situácia mala riešiť, ale aj to, kedy bude treba zbúrať sídliskové paneláky a kto na to doplatí. Na konferencii Inštitútu urbánneho rozvoja sa s ním zhovárala EVA MIHOČKOVÁ.

Veľa ľudí žije v panelákoch, ktorých životnosť je obmedzená. Kedy sa dá očakávať ich kolaps?

To je ťažká otázka. Ich nosné konštrukcie vydržia veľmi dlho a dnes sa už veľa panelákov rekonštruuje, zatepľuje, vymieňajú sa okná a inštalácie. Ale ich nosná betónová konštrukcia raz staticky dožije a vznikne obrovský problém, pretože ich likvidácia bude nesmierne drahá. Neviem si dnes celkom predstaviť, kto sa o to postará a zaplatí to.

Je to niečo ako tikajúca bomba?

Určite. Životnosť panelákov môže byť rôzna, netrúfam si odhadnúť, či to bude ešte dvadsať, tridsať alebo päťdesiat rokov, to závisí od údržby. Fakt je, že bývanie na sídliskách je pomerne obľúbené, najmä na starších s nižšou hustotou zástavby. Ak sa tam dobuduje vybavenosť a vyrieši parkovanie, tak je to príjemné bývanie najmä pre rodiny s deťmi.

Keď som počul, aká je hustota bývania napríklad v centre Budpešti, tak ma zamrazilo. V takých podmienkach môžu bývať slobodní ľudia bez záväzkov alebo manažéri, ktorí majú ešte jeden rodinný dom v nejakom satelite mimo mesta. V priestore tak husto zastavanom nemôže byť žiadne zázemie, verejný životný priestor najmä pre deti, odstupy budov a podobne.

Bude sa musieť do riešenia panelákov a ich budúcej likvidácie nejako zapojiť aj štát alebo samospráva?

Ak panelové domy vlastnia súkromné osoby alebo družstvá, tak nesú za ne plnú zodpovednosť. Ak nastane havarijný stav, budú ho musieť riešiť alebo dom demolovať. Viem, že je to tvrdé, ale neviem si predstaviť, ako to preniesť na verejný sektor.

Pre mnoho ľudí to bude neriešiteľná situácia, keďže majú na tie byty často hypotéku na tridsať rokov. Ak zrazu o ne prídu a ešte bude treba zaplatiť drahú demoláciu, môže to vyvolať vážny sociálny problém.

Chápem. Možno by sme vedeli uvažovať o nejakej morálnej zodpovednosti štátu, ktorý domy pred mnohými rokmi postavil, ale neviem si to celkom predstaviť z právnej stránky. Dúfam však, že o tom zodpovední ľudia v štátnej správe už premýšľajú.

Ak by ste mali porovnať, ako sa obytné štvrte stavali za minulého režimu a dnes, kde bolo viac pozitív?

Výstavba v minulosti mala veľkú výhodu v tom, že sa dopredu podľa záväzných ukazovateľov počítalo s tým, koľko materských škôl, základných škôl, obchodov a podobne musí byť na tisíc obyvateľov.

Boli to jasné výpočty, ktoré ani nevznikli za socializmu, ale boli prevzaté zo západných krajín. Dnes sa žiadne také pravidlá neuplatňujú. Štát rezignoval z výstavby nájomných bytov a zároveň nedokáže spolupracovať s developérmi.

Mali by tie škôlky, parky a celú infraštruktúru financovať developéri?

V prvom rade to musí niekto vyžadovať. Samospráva na to nemá legislatívne páky, nemôže povedať developérovi, že ak chce postaviť tristo bytov, musí k tomu vybudovať aj škôlku, ihrisko i cestu. Malo by to fungovať tak, že pred každým veľkým stavebným projektom by sa mala spracovať urbanistická štúdia, ktorá vyhodnotí, čo všetko okrem bytov v tej zóne ešte bude treba vybudovať, prerokovať to s verejnosťou a dohodnúť sa s developérom.

Aktívne však musí vystupovať aj samospráva, ktorá by mala mať pripravené pozemky, kde sa tieto vedľajšie investície môžu vybudovať, a mala by mať plán, kto sa o ne bude ďalej starať. Nemusí tie pozemky nutne vlastniť, ale musí ich mať na tento účel vyčlenené.

Developér však väčšinou sleduje len maximalizáciu zisku a takáto dohoda je nemožná. Nemala by byť samospráva tvrdšia a nedať mu stavebné povolenie, ak sa nezaviaže dobudovať aj infraštruktúru?

To by bolo asi veľmi ťažké, pretože ak investor dodrží územný plán, nepoznám žiadny zákon, ktorý by hovoril, že pri výstavbe určitého počtu bytov je developér povinný postaviť aj školu alebo park. Ak by sa samospráva zaťala a odmietala by vydať stavebné povolenie, tak by to musela zákonne zdôvodniť. Ak by to nedokázala, investor by ju mohol zažalovať.

Takže riešením je prijať zákon, ktorý by im dal takúto povinnosť?

Všetko je otázka dohody. Musia niesť svoj podiel zodpovednosti za rozvoj verejného priestoru, ale nesmieme zabúdať ani na samosprávu, ktorá sa tiež musí zapojiť svojím dielom. Minimálne by mala mať pripravené vlastné pozemky, kde by sa vedľajšie investície mohli postaviť. Veď nemôžete chcieť od developéra, ktorý kúpi v meste pozemok za, povedzme, tristo eur za štvorcový meter, aby z neho ešte obetoval časť na investície vyžadované mestom.

Problém je, že samosprávy voľné pozemky väčšinou nemajú, pretože ich rozpredali. Čo s tým?

To je práve chyba. Všetci rozprávame o tom, čo všetko by developéri mali robiť, ale akosi sa zabúda na to, že aj obec a mesto by sa mali pričiniť. Koľko mestských bytov sa postavilo za posledných dvadsať rokov?

Vo Veľkej Británii sú developéri povinní postaviť minimálne detské ihrisko, pri väčších stavbách aj školu, zdravotné stredisko alebo park. Boli by to pre náš región príliš tvrdé podmienky?

Myslím, že áno. Viem, s akými maržami dnes investori pracujú, najmä po roku 2009 sa situácia výrazne zhoršila v celej Európe.

Na hranici rentability. Ale o konkrétnych číslach hovoriť nechcem. Som architekt a nie investor, takže nemám podrobné informácie. Všimnite si však, koľko veľkých pripravovaných bytových projektov sa v Bratislave v posledných rokoch zastavilo.

Môže byť marža tak tridsať percent?

To nie! Kedysi to tak bývalo, ale to sa písal rok 2000 až 2008 a na trhu vládol obrovský stavebný boom ťahaný veľkým dopytom. Ale ja sa stále pýtam, prečo sa v tomto smere neangažuje aj mesto. Prečo vedľa komerčných novostavieb nevyrastajú aj konkurenčné nájomné mestské byty?

Samospráva na to nemá peniaze.

To je však problém priorít pri zostavovaní rozpočtu obce.

Developéri sú často veľké finančné skupiny s obrovskými ziskmi. Naozaj by ich položilo, keby museli viac obetovať aj na rozvoj komunity, ako je to bežné v zahraničí?

Možno je to tak v Bratislave. Napríklad v Brne developéri nie sú žiadne veľké spoločnosti ani finančné skupiny typu J&T alebo Penty. Sú to malé regionálne spoločnosti. Nerobia žiadne veľké projekty, ale len také, ktoré trh dokáže absorbovať. Nemôžete od nich chcieť niečo, na čo nemajú. Ani v Prahe nie sú hlavnými bytovými investormi finančné skupiny, ale firmy, ktoré nemajú peniaze na rozdávanie.

Na Slovensku sa uvažuje, že riešením by mohol byť nový rozvojový poplatok, ktorý by developéri povinne platili mestu. Pozdáva sa vám to?

Problém je, že ťažko môžete férovo navrhnúť jeden poplatok pre všetkých. Každá stavebná lokalita je totiž iná, má napríklad rôzne geologické podmienky a vyžaduje si iné investície. To by bolo treba zohľadniť. Investori sú už na ten poplatok aj pripravení, otázka je, aká bude jeho výška a ako sa bude vyrubovať.

Bratislavská hlavná architektka Ingrid Konrad povedala, že v Mníchove je to až tridsať percent z ceny novostavby.

Pri všetkej úcte k pani Konrad, to číslo sa mi zdá nereálne. Neviem si predstaviť, kto by potom bol schopný kúpiť nehnuteľnosť zaťaženú takým bremenom. Problém je aj v tom, že každé stavenisko je iné, niekde už máte natiahnuté siete a vybudovanú kompletnú vybavenosť, inde nemáte nič a vznikajú obrovské vyvolané investície. Neviem si predstaviť, ako by všetci mohli platiť jeden poplatok za štvorcový meter. Nemyslím si, že je tu priestor na takto nastavenú solidaritu developérov.

Nové bytové komplexy vytvárajú tlak na celkovú dopravu v meste, nielen v ich okolí. Nemohlo by sa toto zohľadniť pri tej solidarite?

Myslím, že je to snaha prenášať zodpovednosť za rozvoj mesta z pliec samosprávy na developérov. Rozvoj verejnej dopravnej infraštruktúry je výsostnou úlohou samosprávy alebo štátu. Neznamená to, že by sa investori veľkých komerčných projektov vôbec nemali podieľať na stavbe infraštruktúry nevyhnutnej na fungovanie ich investície.

Mestá sú väčšinou v strate, majú problém financovať aj súčasné potreby, a nie ešte zvýšené.

Potom je chyba niekde v ich rozpočte, ale to neznamená, že to majú zachraňovať developéri. Mesto by predovšetkým nemalo dopustiť výstavbu tam, kde nie je kvalitná verejná infraštruktúra. Obávam sa, že české ani slovenské samosprávy tak nepostupujú.

Na Slovensku sa nedávno uvažovalo o tom, že by sa znovu zaviedlo pravidlo z bývalého režimu, aby investori povinne vyčlenili nejaké peniaze aj na umeleckú zákazku na nejakú sochu alebo reliéf. Je to dobrý nápad?

Pamätám si tie časy, boli to štyri percentá z rozpočtu určené na umeleckú výzdobu. Osobne by som to asi podporil. Ale všetko má aj svoju odvrátenú stranu. Peniaze rozdeľovali členovia komisií a často vyberali svojich kamarátov so straníckymi knižkami.

Bolo verejným tajomstvom, že časť z tých peňazí dostávali ako poďakovanie naspäť, a tak hrozí, že by sa podobný systém zvrhol práve na takúto korupčnú záležitosť. Ja osobne si veľmi želám, aby umelecké dielo v architektúre bolo prítomné, ale treba nastaviť dobré pravidlá, aby pri tom nebujnela korupcia.

Dostaneme sa bez povinných príspevkov od developérov k tomu, aby sa v mestách opäť budovali parky, fontány a sochy, aké vidíme na sídliskách zo šesťdesiatych rokov?

Treba to rozdeliť. Investori už dnes zušľachťujú týmto spôsobom zázemie domu, kde vysadia zeleň alebo urobia ihrisko, čo slúži obyvateľom novostavby. Verejný priestor má rôzne stupne a nemôžeme spájať zázemie domu s klasickým verejným parkom. To má byť v réžii samosprávy. Ak investor veľkého projektu po dohode prispeje aj na čisto verejné parky, je to v poriadku. Ale nemožno to stanoviť ako povinnosť.

Odkiaľ však má samospráva vziať na to peniaze, keď starostovia potvrdzujú, že dane a poplatky, ktoré môžu legálne od investorov vyberať, sú také malé, že ledva stačia na zabezpečenie osvetlenia a údržby ulíc, nieto ešte na budovanie nejakej infraštrukúry?

Viem, o čom hovoríte, na nedávnej konferencii rozprával Miroslav Marynčák, bývalý starosta Chorvátskeho Grobu, kde obrovský nárast obce zvýšil náklady na jej prevádzku tak, že sa to už nedá zvládnuť. Ja by som sa však spýtal, ako je možné, že nejaká obec v minulosti prijala taký územný plán, že počet jej obyvateľov narástol sedemkrát?

Ako má dnešné vedenie obce riešiť chyby toho minulého?

Nuž, každý pokračuje v tom, čo mu zanechali predchodcovia. Treba sa postarať, aby sa nič také už neopakovalo. Toto je typický problém satelitných mestečiek v okolí veľkých miest. Poznám to aj z okolia Prahy a Brna. Keď sme vyhodnocovali územný plán Brna, okolité satelity, kde býva asi dvadsať percent obyvateľov samotného mesta, mali spolu navrhnuté rovnaké rozvojové územie ako celé mesto. Bohužiaľ, legislatíva nemá dostatočné nástroje regulovať to.

Čo však robiť, keď ľudia chcú bývať v rodinných domoch, ktoré si nemôžu dovoliť v meste, a tak sa sťahujú do okolitých satelitov?

Potom si musia byť vopred vedomí toho, čo ich tam čaká. Že tam nebudú mať žiadnu občiansku vybavenosť, žiadne školy ani strediská a budú denne trčať v dopravných zápchach do Bratislavy. Každý predsa nesie zodpovednosť za svoje rozhodnutia. Prekvapuje ma, že sa do tej dediny nešli pozrieť pred tým, ako si tam kúpili dom. Ak to urobili, tak vedeli, do čoho idú, a nemôžu potom predsa prísť za starostom a sťažovať sa, že im tam chýbajú verejné služby a vybavenosť. To sa totiž nedá zabezpečiť, ak vám obec v krátkom čase narastie sedemkrát.

Tí ľudia to zrejme aj vopred vedeli, ale obec to dnes musí riešiť, pretože je to jej zodpovednosť.

Potom má však veľmi ťažkú úlohu hasiť problém z minulosti, keď si bývalé vedenie obce nenechalo žiadne voľné plochy na občiansku vybavenosť a vôbec neplánovalo do budúcnosti. Neviem sa vyjadriť presne, nepoznám územný plán Chorvátskeho Grobu, neviem, či tam majú aspoň vyznačené nejaké pozemky na občiansku vybavenosť. Ak nie, tak je to veľká nezodpovednosť. Ak tam boli a napokon ich tiež predali developérom na výstavbu domov, tak je to skutočne odsúdeniahodné.

Starosta Chorvátskeho Grobu to napokon úplne vzdal a zúfalý odstúpil...

Tomu rozumiem. Viem si predstaviť, že mnohí obyvatelia, ktorí tam bývajú, tam ešte k tomu často nemajú trvalé bydlisko a neodvádzajú dane. Neviem, či mal nejaké možnosti, ako to riešiť, musel by som detailne poznať situáciu.

Ako vôbec riešiť problém satelitných mestečiek, keď tam ľudia skrátka chcú bývať, pretože je to lacnejšie ako v meste?

Možno je investícia do pozemku a stavby domu nižšia, ale potom si musia spočítať, aké náklady budú mať s dochádzaním do práce, že sa stanú otrokmi svojich detí, ktoré bude treba voziť do mesta, kde budú mať školu, krúžky a z rodičov sa tak stanú taxikári. Mnohí si to už uvedomujú a sťahujú sa späť do miest. Tak sa dostávame k potrebnému zahusťovaniu lokalít v blízkosti centra mesta.

Do centra Bratislavy by podľa britského urbanistu Davida Birbecka bolo treba dostať ešte aspoň dvadsaťtisíc ľudí. Naozaj je to tak?

Myslím, že áno. Naozaj nepôsobí príjemne, keď tesne vedľa historického centra narazíte na voľné oplotené plochy. Mám na mysli napríklad priestory v blízkosti Národného divadla a Eurovey. Ich dobudovanie je nevyhnutné pre úplné zavŕšenie kompaktnosti celého mesta, aby to spolu žilo. To si, samozrejme, vyžaduje aj dobudovanie celého dopravného systému hlavného mesta s kvalitnou verejnou dopravou.

Je vzťah mesta a developérov v Českej republike rovnako problematický ako na Slovensku?

Je to podobné. Mesto rokuje o podmienkach výstavby s každým investorom individuálne, pričom často je ten proces netransparentný.

K tomu by som sa nerád vyjadroval. Súčasťou každej investície je vždy aj nejaký príspevok developéra k verejnému záujmu, ale nie je to definované v žiadnom zákone ani vo vyhláške, a to so sebou vždy nesie aj nebezpečenstvo korupcie.

Sídliská s panelákmi sú tikajúca bomba, myslí si český architekt Dokoupil

Výber pre vás