Zaplatili zálohu a čakali na svoj byt. Developer však vypovedal zmluvu: Čo na to právnik?

Developer sa oháňa vyše storočným rozhodnutím: Prídu klienti o svoje byty?

Zaplatili zálohu a čakali na kolaudáciu: Developer však navýšil cenu a chce vypovedať  zmluvu

Filip Szórád

Prípad mladého páru, ktorý si plánoval spoločnú budúcnosť v&nbsp;projekte Noemis v&nbsp;Stupave, nie je rozhodne jediný. Martin Pleva študuje ekonómiu v&nbsp;Bratislave, jeho priateľka Viktória Pokorná ten istý odbor v&nbsp;Brne. Obaja si popri škole zarábajú, on robí taxikára, ona pracuje ako čašníčka v&nbsp;kaviarni. Na&nbsp;zaobstaranie nového bývania to však nestačilo, a&nbsp;tak im pomocnú ruku podali príbuzní. V&nbsp;roku 2020 ich zaujal nový moderný projekt v&nbsp;Stupave, ktorému developer z&nbsp;portfólia firmy Ismont v&nbsp;tom čase začal robiť reklamnú kampaň.

Za&nbsp;dvojizbový byt v&nbsp;ňom zaplatili Martinovi rodičia registračný poplatok aj zálohu 20 percent z&nbsp;ceny bývania, čo bolo vyše 27-tisíc eur. Zároveň podpísali s&nbsp;developerom zmluvu o&nbsp;uzavretí budúcej kúpnej zmluvy. Martin si potom vybavil hypotéku na byt&nbsp;a spolu s priateľkou čakali, kým sa bytovka dostavia a&nbsp;skolauduje.

Podľa pôvodných plánov mala byť hotová do&nbsp;konca roka 2022. „Nám sa páčil tento projekt. Rodičia tu bývajú, ja mám v&nbsp;Stupave zázemie, takže som chcel ísť bývať sem. Aj brat tam mal kúpený byt, čo by bol ďalší benefit, lebo máme celkom blízky vzťah. Boli by sme susedia, mali by sme dva byty vedľa seba,“ prezradil Martin, čo ho presvedčilo pri výbere bývania. Koncom marca ho však zo sna o&nbsp;novom domove vytrhol list, ktorý prišiel od&nbsp;developerskej spoločnosti Noemis bytový dom, ktorá je dcérskou firmou Ismontu. Developer v&nbsp;ňom oznámil jednostranné vypovedanie zmluvy a&nbsp;ukončenie záväzku.

Argumentoval neočakávaným skokovým nárastom cien stavebných materiálov pre následky pandémie a&nbsp;vojny na&nbsp;Ukrajine. Ponechanie pôvodných zmluvne dohodnutých cien by podľa developera anulovalo firme akýkoľvek zisk, dostalo by ju do&nbsp;finančných problémov a&nbsp;bolo by v&nbsp;rozpore s&nbsp;dobrými mravmi, pretože klienti by sa vraj obohatili na&nbsp;ich úkor. „Keď som to videl, povedal som si, že to nemôže byť pravda. To okamžite musíme dať právnikovi, tam musí byť nejaká chyba,“ opísal svoj šok Martin, ktorý sa už začal pripravovať na&nbsp;zariaďovanie bytu.

„Rátali sme s&nbsp;tým, že sa tam budeme sťahovať, parkety sme už mali vybraté. Aj to bolo treba vybrať čo najskôr, lebo aj tam nás upozorňovali, že ceny idú strašne hore. Čiže už teraz sme chceli nakúpiť materiál, o&nbsp;ktorom vieme, že by sme ho použili. To je ďalší škrt cez rozpočet,“ uviedol. S&nbsp;priateľkou Viktóriou teraz bývajú v&nbsp;podnájme v&nbsp;Bratislave. „Pre nás je nevýhoda aj to, že mesačne dávame peniaze do&nbsp;nájmu, a&nbsp;tešili sme sa, že už čoskoro pôjdeme do&nbsp;vlastného. Tie peniaze, čo teraz budeme dávať na&nbsp;nájom, sme si mohli ušetriť a&nbsp;mohli sme si kúpiť napríklad nábytok,“ doplnila Viktória.

Martinova mama, na&nbsp;ktorú je spolu s&nbsp;manželom zmluva s&nbsp;developerom napísaná, hovorí, že ju list od&nbsp;developera zaskočil, pretože v&nbsp;projekte si zarezervovali aj byt pre staršieho syna. „Keď­že v&nbsp;Stupave bývame a&nbsp;máme dvoch dospelých synov, tak sme v&nbsp;tom videli možnosť. Ten projekt sa nám páčil, je veľmi pekne urobený, zdalo sa nám to ako kvalitné bývanie a&nbsp;jednoducho sme chceli synom pomôcť s&nbsp;ich prvým bývaním,“ uviedla a&nbsp;dodala, že byty rezervovali v&nbsp;prvej fáze predaja, keď je cena najnižšia. „Byty sme kupovali okolo 2&nbsp;200 eur za&nbsp;štvorcový meter bez terasy. Nemyslím si, že je to nejaká extra výhodná cena na&nbsp;tú dobu,“ priblížila. 

Už vtedy sa podľa vlastných slov pýtala developera, či môže nastať situácia, že sa budú dvíhať ceny. „On mi vyslovene povedal, že nie, my sme seriózny developer. Túto vec neurobíme, vaša cena je taká, aká bola dohodnutá,“ ubezpečili ju. Rovnaký list dostalo celkovo až 40 klientov. Zároveň sa posunul termín predpokladanej kolaudácie z&nbsp;decembra tohto roku na&nbsp;koniec septembra budúceho roka. „Myslím si, že len použil argument vojny a&nbsp;nie úplne to s&nbsp;tým súvisí. Nikde nie sú uvedené žiadne údaje o&nbsp;tom, že stavebné materiály išli o&nbsp;toľko a&nbsp;toľko percent hore, aká je inflácia a&nbsp;podobne. Sme ochotní pristúpiť k&nbsp;nejakému percentuálnemu zvýšeniu ceny. Ale nikde v&nbsp;liste nič také uvedené nie je, len jednostranná výpoveď zmluvy,“ ozrejmila Stupavčanka.

Firma pritom komunikuje s klientmi cez realitnú kanceláriu. Práve tá jej ponúkla počas telefonického rozhovoru zachovanie zmluvy, ak doplatia 30-tisíc eur za&nbsp;jeden byt. „Najprv mi povedali do&nbsp;telefónu, že máme zaplatiť o&nbsp;30-tisíc eur viac a&nbsp;môžeme sa tváriť, že zmluva naďalej funguje, alebo nám vrátia peniaze a&nbsp;koniec. No nechceli nám to dať mailom,“ uviedla oklamaná klientka.

Po jej zamietavej odpovedi sprostredkovateľ z&nbsp;realitky volal opäť. „Zavolal, že už nemusíme zaplatiť 30-tisíc, ale 20-tisíc a&nbsp;zmluva zostane. Ja som to neprijala. To sa nerobí tak, že len z&nbsp;brucha sa ťahajú nejaké čísla. Mne to zaváňa fakt trochu výpalníctvom. Daj mi viac, zostane ti byt, ak nedáš, tak nie,“ myslí si žena. Naša reakcia bola taká, že sme sa obrátili na&nbsp;právnika a&nbsp;napísali vyjadrenie k&nbsp;listu, že považujeme výpoveď za&nbsp;neplatnú, lebo sa neopiera o&nbsp;žiadne fakty, a&nbsp;naďalej trváme na&nbsp;podpise budúcej kúpnej zmluvy,“ zdôraznila.

Vyzerá to tak, že firma teraz skúša, koľko sú ochotní ľudia doplatiť. „Kontaktoval ma právnik zo spoločnosti Ismont, chcel sa dohodnúť. Povedal, že ak budeme súhlasiť s&nbsp;15-percentným zvýšením, tak má právomoc okamžite to s&nbsp;nami podpísať a&nbsp;urobí sa dodatok. My sme to odmietli.“ Doplnila, že rokovania naďalej prebiehajú.

V&nbsp;podobnej pozícii je Juraj Bošeľa, ktorý byt v&nbsp;projekte Noemis kúpil ako investičnú príležitosť. Prvé pochybnosti začal mať, keď videl pomalý progres pri výstavbe. Bytový dom mal byť podľa sľubov developera dokončený pôvodne už koncom tohto roka, zatiaľ však dokončil len základy a&nbsp;len teraz sa pomaly začínajú dvíhať múry na&nbsp;prvom po­dlaží. „Ja som sa chodil na&nbsp;tú stavbu pozerať každý mesiac a&nbsp;robili tam jeden až dvaja ľudia s&nbsp;nejakou technikou. Čo sa týka stavby, veľmi nenapredovali, bolo to značne poddimenzované,“ ohodnotil proces výstavby. 

Po&nbsp;tom, čo mu prišiel list o&nbsp;vypovedaní zmluvy bez predoš­lej komunikácie, sa s&nbsp;nimi ihneď snažil spojiť. „Komunikácia s&nbsp;nimi bola katastrofálna. Realiťák mi ponúkol 25-tisíc eur na&nbsp;doplatenie, aby som mohol pokračovať v&nbsp;zmluve o&nbsp;budúcej kúpe. To som odmietol, pretože pre mňa to bol investičný byt. Keby som im dal 25-tisíc, tak všetky výhody kúpy sa stratia a&nbsp;neviem, či by mi banka vôbec schválila niečo také,“ zamyslel sa Bošeľa, ktorý pracuje v&nbsp;štátnej správe. „V&nbsp;tom liste sa jemne vyhrážali krachom, tak ja som im poslal číslo účtu, nech mi vrátia aspoň peniaze. Predsa 30-tisíc eur je veľa,“ dodal s&nbsp;tým, že vec bude riešiť aj právnou cestou.

„Ja už peniaze mám, ale pre mňa sa to nekončí, lebo oni môj byť predávajú teraz asi o&nbsp;35- až 40-tisíc eur drahšie. A&nbsp;peniaze tej hodnoty mali byť moje. Bol by som majiteľom nehnuteľnosti, ktorá má veľmi dobrú hodnotu, a&nbsp;miesto toho si teraz musím hľadať bývanie, ktoré je oveľa drahšie ako v&nbsp;roku 2020,“ skonštatoval a&nbsp;dodal, že on aj ďalší ľudia týmto spôsobom v&nbsp;podstate poskytli bezúročné pôžičky banke. „Oni totiž pred bankou vyzerali, že tam je veľký záujem, všetko sa to predáva, a&nbsp;preto im poskytli financovanie,“ komentoval situáciu Bošeľa.

Ešte v&nbsp;horšej situácii je muž, ktorý chce zostať v&nbsp;anonymite. V&nbsp;budúcej bytovke Noemis si zarezervoval trojizbový byt, na&nbsp;ktorý mu schválila banka hypotéku. Medzičasom sa mu však narodilo dieťa a&nbsp;manželka išla na&nbsp;materskú, čo znamená, že hypotéku si nielen nedokáže zvýšiť, ale keby o&nbsp;ňu žiadal teraz, dostal by menej peňazí ako predtým. Keď mu prišlo oznámenie o&nbsp;vypovedaní zmluvy, išiel s&nbsp;ním rovno do&nbsp;banky. „Tam na&nbsp;to pani pozerala ako blázon, že to ešte nezažila. Mne sa teraz narodilo dieťa, žena je na&nbsp;materskej a&nbsp;hypotéku sme dostali spoločne. Tak som sa v&nbsp;banke pýtal, čo by som dostal teraz. Hovorí mi, že sme mali predschválených 120-tisíc, no teraz by nám nedali ani 110-tisíc eur, lebo tam máme ten zá­klad na&nbsp;dieťa, čo je povinná zložka,“ priblížil muž.

Konanie developerskej firmy poriadne nahnevalo, keďže od&nbsp;neho chceli doplatiť obrovskú sumu pri pokračovaní zmluvy. „Kde má človek len tak zobrať 25-tisíc, to je choré. Sme teraz v&nbsp;podnájme v&nbsp;Dúbravke a&nbsp;ani to nie sú malé peniaze,“ povedal. Priznáva, že komunikácia je rovnako ako u&nbsp;ostatných klientov veľmi náročná, no s&nbsp;developerom ďalej rokuje. Snaží sa čo najviac znížiť cenu doplatku a&nbsp;peniaze si chce popožičiavať aj u&nbsp;rodiny a&nbsp;časť doplatiť z&nbsp;úspor.

A&nbsp;čo na&nbsp;to developer? Oznámenie o&nbsp;zániku záväzku bolo podľa spoločnosti Ismont len prvým krokom k&nbsp;riešeniu situácie. Až po&nbsp;ňom začali rokovať s&nbsp;klientmi a&nbsp;ponúkli im aj možnosť uzatvoriť novú zmluvu. „Trh so stavebným materiálom a&nbsp;prácou - najmä nosný stavebný materiál ako železo a&nbsp;tehla - zaznamenal počas roka 2021 a&nbsp;2022 enormný cenový nárast, spomínané komodity vzrástli rádovo o&nbsp;desiatky percent. Uvedená situácia núti investora čiastočne preniesť nárast cien stavebného materiálu a&nbsp;réžií na&nbsp;klientov v&nbsp;podobe zvýšenia kúpnej ceny nehnuteľností,“ vysvetľuje developer svoje kroky. 

„Pri nastavovaní cenotvorby jednotlivých nehnuteľností a&nbsp;nákladových rozpočtov sme očakávali prirodzený nárast v&nbsp;súlade s&nbsp;nárastom cien z&nbsp;predchádzajúcich 10 rokov. Napriek tomu konštatujeme, že aj pri vynaložení maximálneho úsilia v&nbsp;oblasti predikcie, analýzy a&nbsp;vývoja cien na&nbsp;trhu sme túto zmenu nedokázali zvrátiť,“ argumentuje spoločnosť, no zároveň priznáva, že dnes by už konala inak. „V&nbsp;čase, keď sme prijímali toto riešenie (oznámenie o&nbsp;zániku záväzku - pozn. red.), sme ho pokladali za&nbsp;východiskové. Dnes by sme zvolili iný postup. Mrzí nás, že sme svojím činom prispeli k&nbsp;eskalujúcej obave o&nbsp;budúcnosť bývania našich klientov. Je v&nbsp;našom záujme nájsť spoločné akceptovateľné riešenie,“ uviedla zmierlivým tónom firma.

V&nbsp;liste poslanom klientom argumentovala odvážnejšie a&nbsp;neváhala pri tom využiť jeden originálny argument na&nbsp;podporenie svojich tvrdení, ktorý však pôsobí ako pritiahnutý za&nbsp;vlasy. Odvoláva sa totiž na&nbsp;viac než storočné rozhodnutie Najvyššieho súdu Československej republiky z&nbsp;roku 1920. „Keď nepredvídateľne stúpnu výrobné náklady do&nbsp;takej miery, že dodanie tovaru za&nbsp;dohodnutú cenu by privodilo dodávateľovi hospodársku skazu, je tento pre úplnú nemožnosť plnenia oslobodený od&nbsp;dodávacieho záväzku,“ citujú verdikt v&nbsp;liste.

Advokát Milan Ficek upozorňuje, že toto stanovisko súdu je pre terajší právny poriadok irelevantné. „Súčasný zákonník bol prijatý až v&nbsp;roku 1964, pred ním sme mali ešte jeden z&nbsp;roku 1950. Je nemysliteľné, aby účastníci alebo súdy sa riadili právnym stavom alebo vychádzali z&nbsp;právneho stavu platného v&nbsp;roku 1920, keď tieto zákonníky ani neplatili,“ vysvetlil právnik. V&nbsp;celom spore dáva za&nbsp;pravdu ľuďom, ktorí si byty dome Noemis zmluvne zarezervovali.

„Ukončiť zmluvu nie je možné len tak, že sa jedna strana rozhodne tento zmluvný vzťah ukončiť. Zmluvu je možné ukončiť dvojstranne - to znamená dohodou -, jednostrane - odstúpením - alebo dôjde k&nbsp;zániku zmluvného vzťahu podľa zákona. Odstúpiť od&nbsp;zmluvy je možné iba v&nbsp;prípade, ak je to v zmluve dohodnuté alebo to vyplýva zo zákona. Zákon nepredpokladá takú možnosť, že zvýšenie cien materiálov má za&nbsp;následok vznik práva na&nbsp;odstúpenie od&nbsp;zmluvy. Ani v&nbsp;zmluve nemajú možnosť odstúpiť od&nbsp;zmluvy. Takže právo na&nbsp;odstúpenie developer nemá,“ zhodnotil jednoznačne Ficek. 

Dodal, že nemožnosť plnenia, o&nbsp;ktorú sa opiera developer, nie je ničím podložená a&nbsp;samotné zvýšenie cien neznamená automaticky možnosť uplatniť nemožnosť plnenia. „Takže to neobstojí. Javí sa mi to skôr ako snaha poškodiť dobromyseľných kupujúcich, pretože developer vie, že môže ten byt predať drahšie. Zmluvné strany mali možnosť dohodnúť si do&nbsp;zmluvy doložky, ktorými mohli nadviazať kúpnu cenu na&nbsp;ceny materiálov. Robí sa to bežne a&nbsp;robilo sa to aj v&nbsp;čase, keď nebola pandémia alebo vojna na&nbsp;Ukrajine. Ak si to nedohodli, nemôže zhotoviteľ takto postupovať,“ uzavrel právnik.

Developer sa oháňa vyše storočným rozhodnutím: Prídu klienti o svoje byty?

Súvisiace články

Kollár: Dobá je ťažká. Vláda bude musieť spustiť masívnu výstavbu nájomných bytov

Výber pre vás