Jana Šimíčková

Čo možno vyčítať pôvodnému vlastníkovi pozemku?

Pôvodnému vlastníkovi nemožno vyčítať absolútne nič. Svoju nehnuteľnosť dal do prenájmu nájomcovi, ktorý sa o nehnuteľnosť staral, užíval, bral z nej úžitky a, čo je z pohľadu nájomcu najdôležitejšie, riadne uhrádzal nájomné. Pokým nájomná zmluva pretrvávala, vlastník nemal dôvod, aby niečo kontroloval. Jedine ak by sa na platenie dane z nehnuteľností v zmluve nezaviazal nájomca, mohol si skontrolovať, prečo zrazu túto daň už platiť nemusí, mohol si to overiť na obecnom úrade.

Súd počas prejednania veci použil termín nedbalý vlastník. Čo tento termín znamená?

Na Slovensku sa uplatňuje zásada, ktorá, mimochodom, platila už v rímskom práve, podľa ktorej „práva patria len bdelým“, teda pozorným, ostražitým, opatrným, starostlivým. Bdelí sa aktívne zaujímajú o ochranu a výkon svojich práv, svoje oprávnenia uplatňujú včas a s dostatočnou starostlivosťou a predvídavosťou. Ak si niekto svoje práva nebráni a nestará sa o ne, potom ich zanedbaním môže strácať. Nedbalý vlastník je teda taký vlastník, ktorý sa svojou nedbanlivosťou zapríčinil napríklad o to, že prestal byť vlastníkom svojej nehnuteľnosti.

Z odpovedí prezidenta vyznelo, že o svoj pozemok sa zrejme celý čas nestaral, lebo, ako povedal, je to lúka. Nedá sa aj o ňom povedať, že je nedbalý vlastník?

Za nedbalého vlastníka možno považovať v zásade tiež každého, ktorý sa k vlastníctvu veci stavia ľahostajne. Nestará sa o skutočný stav držby, ktorý môže reálne odporovať právnemu stavu, nenamieta proti nemu, nezaujíma sa o svoje vlastníctvo a nestará sa o nehnuteľnosti.

Prezident Andrej Kiska dôvodil, že pozemok nadobudol v dobrej viere. Čo znamená tento termín?

Dobrá viera je princíp, ktorý chráni účastníkov právnych vzťahov. Ak niekto nadobudne nehnuteľnosť v dobrej viere, znamená to, že bez akýchkoľvek pochybností bol dobromyseľný v tom, že predávajúcemu nehnuteľnosť naozaj patrí. Ak bola nehnuteľnosť zapísaná v katastri nehnuteľností a na liste vlastníctva figurovalo meno predávajúceho ako vlastníka nehnuteľnosti, takisto ak kupoval nehnuteľnosť za trhovú cenu a nie nejakú symbolickú či extrémne podhodnotenú, kupujúci nemá možnosť vedieť, že sa deje niečo nekalé, že vlastníkom pozemku je niekto iný.

Nech sa súd prikloní na čiukoľvek stranu, laikovi sa môže zdať, že právo jednej či druhej strany bude aj tak porušené.

Z hľadiska ochrany práv by malo mať rovnakú úroveň vlastnícke právo pôvodného vlastníka a nadobudnutie vlastníckeho práva na nehnuteľnosti novým, dobromyseľným nadobúdateľom. Tu sa však dostávajú do kolízie dva ústavné princípy - princíp ochrany dobrej viery ďalšieho nadobúdateľa a princíp ochrany vlastníckeho práva pôvodného vlastníka. Aj keď na jednej strane platí, že nikto nemôže previesť na iného viac práv, než koľko sám má, na druhej strane, za určitých okolností, dobromyseľný nadobúdateľ môže nadobudnúť nehnuteľnosť aj od nevlastníka. Vždy treba zvažovať všeobecné súvislosti tohto typu kolízie základných práv, ako aj individuálne okolnosti konkrétneho prípadu. Podľa najnovšej judikatúry Ústavného súdu má vyššie riziko niesť nedbalý vlastník než nadobúdateľ v dobrej viere.

Kto teda podľa vášho názoru ťahá v tejto kauze za kratší koniec?

Podľa najnovšej judikatúry Ústavného súdu by mal za kratší koniec ťahať pôvodný vlastník. Nie je to však stratené, ak by žalobca vedel preukázať, že v jeho prípade nešlo o nedbalého vlastníka, predložiť dôkazy o tom, že vydržanie bolo neplatné, že pozemok sa z jeho vlastníctva dostal podvodom. Takisto by mal vedieť preukázať, že prezident nebol bez akýchkoľvek pochybností dobromyseľný pri nadobudnutí majetku. Ak to preukáže, predbežný názor sudcu sa veľmi rýchlo môže zmeniť.

Bolo zo strany pôvodného majiteľa pozemku správne, že zažaloval len aktuálneho vlastníka? Nemal by svoju žalobu rozšíriť o všetkých vlastníkov, ktorí boli na pozemku po jeho vydržaní v roku 1999 zapísaní?

Pôvodný vlastník mohol typom určovacej žaloby žalovať výhradne súčasného vlastníka, žaloba mohla smerovať len proti prezidentovi, nikto iný by v tejto veci nemohol byť pasívne legitimovaný. Ak by pôvodný vlastník napádal neplatnosť vydržania, tak by boli žalovanými aj osoby, ktoré nadobudli vlastnícke právo k pozemkom vydržaním.

Kto je v tomto prípade podľa vás obeť?

Ak došlo k vydržaniu pozemku, a teda k zániku vlastníckeho práva žalobcu podvodom, jednoznačnou obeťou v tomto prípade bude pôvodný vlastník pozemku. Bez svojho pričinenia prišiel o svoje vlastnícke právo, právo, ktoré sa vo väčšine štátov považuje za nedotknuteľné.

Čo odporúčate majiteľom pozemkov, aby sa vyhli situácii, aká vznikla v prípade doktora Jána Franca a prezidenta Andreja Kisku?

Každému odporúčam, aby si aspoň raz za čas, možno dvakrát do roka skontroloval stav svojich nehnuteľností na internetovom portáli katastra, ktorý je prístupný pre každého. Trvá to pár minút a niekedy to môže zachrániť majetky a kopu času aj financií, ktoré by odstupom času museli vynaložiť na to, aby sa mu vlastné nehnuteľnosti vrátili. Ak niekto na liste vlastníctva uvidí zápis, ktorý tam nemá čo hľadať, ihneď si treba na príslušnej správe katastra overiť dôvod zápisu a brániť sa všetkými dostupnými prostriedkami.

Poučenie z Kiskovej kauzy: Nechcete prísť o majetok? Kontrolujte si ho v katastri aspoň dvakrát ročne!

Výber pre vás